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投資出租物業的五大提示

本地的房地產市場能長遠地為投資者創富,大家有目共睹。現在置業投資,進入出租物業市場是否明智?以下提供的五大提示,有助您確保此舉有利可圖

1.了解您置業的目的

投資於出租物業通常有三大理由︰擁有投資物業、創造收入來源,以及基於投機心態,希望物業在短期內升值及轉售

如果您是投機人士,一切取決於時機。趁樓市上升把握機會,您很可能從中獲利。但在市場高峰期用盡您的財務資源買入物業,您有機會虧損。如果買不逢時,您希望離場的話,您未必可以像買賣股票或債券般輕易出售物業。您可能要等一段時間,以及等待適當的市況,才能以合理的價錢出售物業

另一方面,作為投資者,您可以選擇以精明的方法從置業投資中獲益。由於物業是長線投資,您可花些時間作資料搜集,在優越的地點物色理想的物業,從而取得租金收入,假以時日,物業更逐漸升值

如果您出售物業並獲利,由於出租物業並非您的自住房子,賣出物業所賺的收益,將需要課稅,就如同您其他的投資一樣

2.財務上是否足以應付入市…並長時間持有物業

購買出租物業與選購自住物業不同,具有一至四個單位的出租物業通常要求您付20%首期,才有資格申請受加拿大房屋貸款及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation, 簡稱CMHC)保障的房貸。由於貸款機構通常認為出租物業風險較大,因此,您要有心理準備接受較高的貸款利率和更嚴格的審批條件。請留意把購買物業的相關開支計算在內,例如估價費和法律費

在入市前,確保自己在財務上可以應付長期擁有物業的負擔。您能否應付突如其來的大額維修費、利率上升或物業管理費?最理想的做法,是您預先撥出充足資金應付任何不利變動,以免您被迫提早出售物業,招致損失

3.確保收到良好的現金流

當您清楚知道可負擔怎樣的物業,您需要計算一下這出租物業可為您創造多少收入

本地的房地產市場情況很大程度上控制了租金的範圍。在較熱門的地區例如大溫地區,有機會讓您定期加租,令租金收入可追上通脹。在溫哥華、列治文和北岸等地區,空置率向來極低,使這些地區成為全省供應最緊張的租務市場

值得您考慮的每項物業,您都應該計算預期可得的現金流。先估計全年租金收入,然後扣除開支,包括借貸成本、維修保養費用、物業稅及保險。如果您打算把水電煤費等開支計算在內,也可一併扣除。在扣除所有開支後,您可預計取得正面的現金,而比其他投資選擇相對較高的回報

值得高興的是出租物業所涉及的開支通常都可從租金收入中扣減。如果出現赤字(即開支超於收入),您可把虧損額與您的其他收入相抵,從而減低您整體需要繳納的稅款

4.決定自己是否願意一切親力親為

住客拖延交租、不良住客,以及一大堆文件,都是房東要面對和處理的問題。您是否願意應付這些問題

聘用物業管理公司可以助您一臂之力,但費用會令您的利潤減少。在投資房地產出租市場前,請仔細考慮您將要付出的時間和精力,與您所收到的回報比較,是否值得您進行這投資

5.進行資料搜集,物色有利可圖的出租物業

以下列出的事項,有助您物色有利可圖的出租物業

首先分析經濟因素。您所考慮投資的地區,包括人口和工作是否不斷增加?一個增長中的社區有機會讓您釐定更高的租金,而物業也有機會升值。區內的罪案率是高或低?請謹記,您並非要找最便宜的物業,如果治安欠佳,租金水平會偏低,也顯示該社區正在衰落

下一步是分析社區是否有良好的基礎設施吸引租客?交通是否方便?是否有學校、購物商場及文娛康樂設施等令該區與眾不同?一些地區有獨特的條件值得您留意,例如附近有大學的話,可為該區帶來大量學生租客,即使如此,您仍然有機會未能把物業全年出租

如果您打算自己管理物業,物業的地點是否方便您?遇上要處理緊急情況的時候,您在繁忙時間或大雪期間駕車到物業需時多久

即使您想買入的物業本身的狀況未如理想,只要稍為裝修或翻新,就會令租客對物業改觀,有機會獲得較佳的租金。長遠來說,如您考慮進行較大的裝修,其開支更可有較長時間攤還並給予您更佳的回報。把一間單住戶物業拆分為獨立的生活空間,例如把一間平房的主層和地庫分別租出,您可賺得的租金總收入通常較多

地產投資信託是您的另一選擇

想在房地產市場分一杯羹,但又怕直接擁有物業的煩惱?您可考慮投資於地產投資信託(Real Estate Investment Trust,簡稱REIT*)

REIT是擁有及經營一系列房地產資產的公司,由購物商場、商業大厦至住宅樓宇及工業物業等,它們提供專業管理和多元化投資。REIT的單位容易在股票市場買賣。對很多尋求收入的投資者來說,REIT的優點是能定期提供收入,並提供比股票、定期存款(Guaranteed Investment Certificate, 簡稱GIC)或政府債券相對較高的收益

如果您正考慮投資REIT以取得收入,請先確保這些投資配合您的目標及風險承受能力,才納入作為均衡投資組合的一部分

投資於房地產市場在很多方面與其他投資相似。要取得成功,您需要做好資料搜集和分析,設定適當的投資範疇,決定您可承受的風險,並清楚將要涉及的開支

把房地產,包括您的出租物業和自住物業視為一個獨立的資產組別,確保它們在您的資產淨值中所佔的比率是否處於令您安心的水平。您需撥出足夠的資源以應付市場及其他因素升跌的影響。投資出租物業與投資互惠基金(Mutual Funds)不同,您無需花太多時間和精神在互惠基金上,但出租物業卻需要勞心勞力。不過,您付出的可能帶給您理想的回報

如果您正考慮投資於出租物業,妥善的策劃和準備功夫是成功的關鍵。您的BlueShore Financial顧問可為您解答疑問,並助您決定投資房地產出租市場是否適合您

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* 互惠基金(Mutual Funds)及其他證券通過Credential Securities Inc.提供。Credential Securities Inc.是加拿大投資者保障基金(Canadian Investor Protection Fund)的成員

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